גרירת משכנתא – איך מעבירים את ההלוואה לנכס חדש בלי לשלם קנסות?

רכשתם דירה עם משכנתא  אבל החיים משתנים: משפחה מתרחבת, מקום עבודה משתנה, אולי התאהבתם בבית אחר. מה עושים עם המשכנתא?

במקום לפרוע את ההלוואה ולשלם קנסות יציאה יש פתרון אלגנטי: גרירת משכנתא.

במאמר הזה נבין מה זה אומר, מתי זה משתלם, מה התנאים לכך, ומה חשוב לבדוק כדי לא להסתבך עם הבנק.

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא פעולה שמאפשרת לכם לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם ולגרור אותה לנכס אחר, במקום לסגור אותה.

בפועל, הבנק “משחרר” את השעבוד מהדירה הישנה ומעביר אותו לדירה החדשה.

למה זה טוב?

• לא משלמים קנס פירעון מוקדם

• שומרים על תנאי הריבית המקוריים

• גמישות מעבר בין נכסים

מתי משתמשים בגרירת משכנתא?

גרירת משכנתא רלוונטית במצבים הבאים:

• מכירת דירה וקניית דירה חדשה במקביל

• שדרוג או הקטנה של מגורים

• מעבר בין ערים / אזורים

חשוב להבין: הבנק לא מחויב לאשר גרירה. מדובר בהליך שדורש אישור מחודש לפי שווי הנכס החדש, היכולת ההחזר שלכם, ולעיתים גם היסטוריית האשראי.

מהם התנאים לגרירת משכנתא?

1. התאמה בין לוחות הזמנים

הבנק ידרוש שתבצעו את המכירה והקנייה בהפרש של עד 3 חודשים כדי שהשעבוד יוכל "לזוז" בין הנכסים בצורה מסודרת.

2. שווי הנכס החדש

הבנק ירצה לוודא שהדירה החדשה מהווה בטוחה טובה לפחות כמו הקודמת. אם הדירה זולה יותר ייתכן שתידרשו להחזיר חלק מההלוואה.

3. כושר ההחזר נשאר יציב

הבנק יבדוק שההכנסה שלכם והמצב הפיננסי לא השתנו לרעה. ייתכן שתידרשו להגיש מסמכים מחדש (תלושי שכר, דוחות בנק וכו').

מהם היתרונות של גרירת משכנתא?

✅ שימור תנאים טובים – אם הריבית שחתמתם עליה לפני כמה שנים נמוכה מהריבית כיום, הגרירה שומרת על התנאים.

✅ חיסכון בקנסות – פירעון מוקדם של משכנתא כרוך לעיתים בקנס משמעותי, במיוחד במסלולים קבועים.

✅ פשטות תפעולית – תהליך הגרירה לרוב קצר ופשוט יותר מהגשת בקשה למשכנתא חדשה.

ומה החסרונות?

❌ תלות באישור הבנק – לא תמיד תקבלו אישור, במיוחד אם חל שינוי בתנאי השוק או בנתוני האשראי שלכם.

❌ דרישה להון עצמי – אם הדירה החדשה יקרה יותר תצטרכו להוסיף הון עצמי או לקחת משכנתא משלימה.

❌ שיעבוד מחדש – כל תהליך גרירה כולל רישום מחדש בטאבו או ברשם המשכונות, ולעיתים גם תשלומים נלווים (עו"ד, שמאי וכו').

גרירת משכנתא חלקית – האם זה אפשרי?

כן. ניתן לגרור רק חלק מהמשכנתא לנכס החדש ואת היתרה לפרוע או להשלים באמצעות משכנתא נוספת.

דוגמה:

• נשאר לכם חוב של 500,000 ש"ח.

• הדירה החדשה שווה פחות והבנק מאשר לגרור רק 350,000 ש"ח.

• את ההפרש תצטרכו לסגור עצמאית או לממן באמצעות הלוואה נוספת.

האם תמיד כדאי לגרור משכנתא?

לא תמיד.

אם הריבית בשוק ירדה באופן משמעותי ייתכן שכדאי דווקא למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים טובים יותר.
אם הדירה החדשה הרבה יותר יקרה לפעמים עדיף להתחיל מחדש עם הלוואה אחרת.

שווה לבצע השוואה בין גרירה למחזור לפני קבלת החלטה.

איך מתבצע תהליך גרירת המשכנתא?

1. פנייה לבנק – בקשה לביצוע גרירה, עם פרטי הנכס החדש.

2. הערכת שווי לנכס החדש – לרוב באמצעות שמאי מוסמך.

3. בדיקת כושר החזר – הבנק יבחן את יכולתכם להחזיר את המשכנתא.

4. אישור הבנק – כולל תנאים, שיעבוד, ביטוחים ועוד.

5. חתימה על הסכם גרירה – והשלמת הרישומים המשפטיים.

6. שחרור שעבוד מהנכס הישן והעברה לנכס החדש.

שאלות נפוצות

האם אפשר לגרור משכנתא בין בנקים?

לא. גרירת משכנתא מתבצעת מול אותו בנק שבו נלקחה ההלוואה המקורית. אם רוצים לעבור בנק מדובר למעשה ב"מחזור" עם סגירה ופתיחה של הלוואה חדשה.

מה קורה אם לא מצליחים לבצע את הרכישה החדשה בזמן?

ייתכן שתאלצו להחזיר את יתרת ההלוואה במזומן או לבקש הקפאה זמנית. בנקים נוקשים מאוד בנושא לוחות הזמנים.

האם אפשר לשנות את תנאי המשכנתא תוך כדי גרירה?

בחלק מהמקרים כן תלוי באישור הבנק. ייתכן שתוכלו להאריך תקופה, לשנות מסלולים או לשלב הלוואה נוספת.

גרירת משכנתא בתקופות של ריבית גבוהה הזדמנות?

אחת הסיבות המרכזיות לשקול גרירה דווקא כעת היא ריבית גבוהה בשוק.
אם לקחתם משכנתא לפני עליות הריבית (2020–2022), אתם מחזיקים בתנאים מצוינים וגרירה יכולה לשמר אותם.

לעומת זאת, פתיחת משכנתא חדשה עלולה לחשוף אתכם לריביות של 5% ומעלה.

גרירת משכנתא היא כלי שצריך להכיר

זה אולי נשמע טכני אבל גרירת משכנתא יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע כאב ראש מיותר.
אם אתם לקראת מעבר דירה ויש לכם משכנתא פעילה עצרו רגע ובדקו את האופציה הזו (כמובן אפשא להיעזר במידה ובנו – ידע פתרונות פיננסיים למידע נוסף)

לפני כל החלטה בדקו:

• מהם התנאים הנוכחיים של ההלוואה שלכם?

• מה שווי הנכס החדש?

• האם אתם זקוקים להלוואה נוספת?

• האם כדאי דווקא למחזר?