הון עצמי למשכנתא: כמה צריך באמת, ומה עושים אם אין מספיק?

החלטתם לקנות דירה? מצוין. אבל אז מגיע השלב שפחות מדברים עליו ההון העצמי.
כמה צריך? מאיפה מביאים? ומה עושים אם החסכונות לא מספיקים?

כדי להבין איך להתקדם נכון, צריך להבין קודם איך הבנקים חושבים.

מה זה הון עצמי?

הון עצמי הוא הסכום שיש לכם ביד – החלק שאתם מביאים לעסקה מכספכם האישי.
הוא כולל לרוב: חסכונות, קרנות השתלמות נזילות, עזרה מההורים, כספי פיצויים, ולעיתים גם מכירת רכב או נכס אחר.

זה החלק הראשון שייכנס לרכישת הדירה – ורק אחר כך תיכנס המשכנתא.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

הבנקים בישראל כפופים להוראות בנק ישראל, שקובעות את שיעור המימון המקסימלי לפי סוג העסקה:

כלומר: אם אתם קונים דירה ב־2 מיליון ש"ח כזוג צעיר – תצטרכו לפחות 500,000 ש"ח הון עצמי.

לפני שהשאלה מה עושים אם אין מספיק הון עצמי

חשוב להבין שהסכום הדרוש אינו מסתכם רק באחוז מסוים ממחיר הנכס. מעבר לעלות הדירה עצמה, ישנן הוצאות נלוות שחשוב לקחת בחשבון – כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עמלת פתיחת תיק בבנק, שמאי, תיווך, יעוץ רישומים בטאבו ולעיתים גם שיפוצים והוצאות מעבר. כל אלו צריכים להגיע מההון העצמי של הרוכש, ולכן חשוב להיערך נכון ולוודא שההון הזמין אכן מכסה את כלל ההוצאות – ולא רק את חלקן היחסי במחיר הדירה

ומה עושים אם אין מספיק הון עצמי?

זו שאלה נפוצה מאוד – והתשובה היא שיש דרכים להתמודד:

1. סיוע מההורים – הלוואה או מתנה (אפשר במסמוך להסכם מסודר).
2. מימוש קרן השתלמות – גם אם לא נזילה, לפעמים שווה להמתין.
3. הלוואת גישור או השלמת הון עצמי – ניתן לקחת הלוואה חיצונית בגיבוי מקצועי.
4. קנייה בשלב מוקדם – בפרויקט על הנייר, המחירים נמוכים יותר וההון הנדרש קטן יחסית.
5. שימוש בדירה קיימת כבטוחה נוספת – אם ההורים מסכימים למשכן נכס שלהם.

חשוב להבין: הבנקים בודקים לא רק את גובה ההון אלא גם את מקורו. הם רוצים לראות שמדובר בכסף חוקי, מתועד, ולרוב לא יאשרו הון שמגיע מהלוואות מיידיות.

למה חשוב לתכנן את ההון מראש?

כי אם תגיעו לבנק בלי תוכנית ברורה להון העצמי אתם עלולים לקבל סירוב, או תנאים פחות טובים.
כי בלי להבין את המספרים לעומק, אתם עלולים להתחייב להחזר חודשי גבוה מדי ולפגוע באיכות החיים.

לסיכום – הון עצמי הוא לא מחסום, הוא תכנון

אם תדעו לתכנן נכון את ההון העצמי למשכנתא, להבין מה באמת נדרש, ולבנות תמהיל שמתאים לכם – תגלו שזה הרבה יותר אפשרי ממה שחשבתם.