סירוב לבקשת משכנתא- הזדמנות למצוא פתרון

קבלת סירוב לבקשת משכנתא מהבנק היא חוויה מתסכלת ומייאשת, שיכולה להרגיש כמו מכה קשה בדרך להגשמת חלום הדירה. אך חשוב להבין: זהו אינו סוף פסוק. למעשה, במקרים רבים, סירוב מהבנק הוא רק שלב ביניים בדרך למציאת פתרון טוב יותר, שמותאם באופן אישי לצרכים הפיננסיים הייחודיים שלכם. הבנת הסיבות לסירוב והיכרות עם האפשרויות העומדות בפניכם הן המפתח להפיכת המכשול הזה להזדמנות.

מהן הסיבות הנפוצות לסירוב מהבנק?

הבנקים פועלים על פי קריטריונים נוקשים ומדיניות סיכונים שמרנית. לכן, כל סטייה מהכללים עלולה להוביל לסירוב. הנה כמה מהסיבות הנפוצות ביותר:

1. יחס החזר חובות גבוה: הבנק מחשב את יחס ההחזר החודשי שלכם (החזרי הלוואות קיימות, כולל המשכנתא המבוקשת, מתוך ההכנסה הפנויה שלכם). אם היחס הזה גבוה מדי, הבנק יחשוש שלא תוכלו לעמוד בהחזרים ויסרב לבקשה. יחס ההחזר המקובל הוא בדרך כלל עד 40% מההכנסה הפנויה, אך הוא יכול להשתנות בהתאם למדיניות הבנק ולנתונים הפיננסיים שלכם.
2. היסטוריית אשראי בעייתית: דירוג אשראי (BDI) שלילי, צ'קים חוזרים, כרטיסי אשראי מוגבלים או פיגורים בתשלומים – כל אלה יכולים להעיד על התנהלות פיננסית לא יציבה ולגרום לבנק לסרב. הנתונים הללו נאספים על ידי מאגר נתוני האשראי של בנק ישראל, ולבנקים יש גישה אליהם.
3. הון עצמי נמוך: הבנקים מחייבים הון עצמי מינימלי לרכישת נכס (לרוב 25% משווי הדירה). אם אין לכם את הסכום הנדרש, הבקשה תידחה. יש לזכור כי הבנקים אינם רשאים לממן את כל עלויות הרכישה, כולל מס רכישה ועמלות נוספות.
4. חוסר יציבות תעסוקתית: הבנק מעדיף לווים עם ותק תעסוקתי של שנתיים לפחות באותו מקום עבודה. עצמאים ופרילנסרים עשויים להיתקל בקשיים בשל תנודתיות בהכנסות, ויידרשו להציג דוחות כספיים מקיפים יותר.
5. הערכת שמאי נמוכה: גם אם עמדתם בכל הקריטריונים הפיננסיים, אם השמאי מטעם הבנק העריך את הנכס בסכום נמוך מזה שביקשתם, הבנק לא יאשר לכם את מלוא המשכנתא, מה שעלול להוביל לקריסת העסקה.
6. בעיות משפטיות בנכס: נכסים עם חריגות בנייה, רישום לא מסודר בטאבו, עיקולים או הערות אזהרה מסוגים מסוימים עלולים להוביל לסירוב או לעיכוב משמעותי בתהליך.

מה עושים אחרי קבלת סירוב? לא להתייאש!

סירוב לבקשת משכנתא הוא נקודת מפנה שדורשת פעולה מהירה ונכונה. הנה האפשרויות העומדות בפניכם:

1. פנייה לגורם מקצועי: הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא פנייה ליועץ משכנתאות מקצועי. יועץ מנוסה יידע לנתח את הסיבות לסירוב, לאתר את הבעיות הספציפיות בבקשה שלכם, ולבנות אסטרטגיה מחודשת. הוא יוכל לפנות למספר בנקים במקביל, ולבחון את מדיניותם השונה.
2. שיפור הנתונים הפיננסיים: יועץ המשכנתאות עשוי להמליץ לכם לשפר את הנתונים שלכם, למשל על ידי סגירת הלוואות קטנות, ניהול תקין של חשבון העו"ש, או הגדלת ההון העצמי. ביצוע פעולות אלו יכול לשפר את דירוג האשראי שלכם ולהציג אתכם כלווים אמינים יותר.
3. פנייה לבנק אחר: לבנקים שונים יש מדיניות שונה. סירוב מבנק אחד לא אומר שתקבלו סירוב גם מבנק אחר. יועץ המשכנתאות שלכם יידע לאיזה בנק לפנות כדי למקסם את הסיכויים שלכם לקבל אישור, בהתאם לפרופיל הפיננסי שלכם.
4. בחינת אפשרות של משכנתא חוץ בנקאית: אם הסירוב נובע מסיבות מהותיות שקשה לשנות, שוק המשכנתאות החוץ בנקאי מציע פתרון אפקטיבי. גופים כמו חברות ביטוח ובתי השקעות גמישים יותר בקריטריונים, ויכולים לאשר משכנתאות גם ללווים שנחשבו מסורבים בבנקים. למרות שהריביות עשויות להיות גבוהות יותר, במקרים רבים זהו הפתרון היחיד להגשים את חלום הדירה.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא סירוב משכנתא

האם סירוב מבנק אחד פוגע בסיכויים לקבל משכנתא מבנק אחר?

לא באופן ישיר. כל בנק בוחן את הבקשה לגופה על פי הנתונים שתציגו לו ועל פי מדיניותו. יחד עם זאת, הגשת בקשות חוזרות ונשנות ללא הצלחה עלולה להירשם במערכות הבנקים ולהדליק נורה אדומה. לכן, מומלץ לפעול בצורה מחושבת ולפנות עם תוכנית מסודרת.

האם יועץ משכנתאות יכול לעזור לי גם אם כבר קיבלתי סירוב?

בהחלט. זה בדיוק תפקידו. יועץ מקצועי יידע להבין את הנימוקים לסירוב, לבנות לכם פרופיל פיננסי חזק יותר, ולמצוא את הגוף המימוני המתאים ביותר עבורכם, בין אם בנקאי או חוץ בנקאי.

כמה זמן לוקח להתאושש מסירוב ולנסות שוב?

זה תלוי בסיבה לסירוב. אם הבעיה היא היסטוריית אשראי, יכול לקחת זמן לתקן את הדירוג. אם מדובר בבעיה אחרת, כמו חוסר יציבות תעסוקתית, ייתכן שיידרשו מספר חודשים עד שהנתונים ישתפרו. יועץ משכנתאות יוכל להעריך את לוחות הזמנים המדויקים עבורכם.

האם כדאי לי לנסות לקבל אישור בעצמי שוב ושוב?

לא. הגשת בקשות חוזרות ונשנות ללא שינוי מהותי בנתונים עלולה להיתפס על ידי הבנקים כהתנהלות לא תקינה ולפגוע בסיכוייכם בעתיד. מומלץ לעצור, להבין את הסיבה לסירוב ולפעול בצורה ממוקדת ומקצועית.

האם ניתן לקבל משכנתא אחרי פשיטת רגל או חדלות פירעון?

המערכת הבנקאית כמעט תמיד תסרב למשכנתא במצבים כאלו. עם זאת, ייתכן שגופים חוץ בנקאיים יהיו מוכנים לבחון את המקרה לגופו. במקרים אלו, הריביות יהיו גבוהות יותר, אך זה עשוי להיות הפתרון היחיד האפשרי.

קבלת סירוב לבקשת משכנתא היא מאורע לא נעים, אך הוא מספק הזדמנות לעצור, לבחון מחדש את המצב ולפעול בצורה מחושבת. עם ליווי מקצועי נכון, ובעזרת פתרונות מימון אלטרנטיביים, תוכלו למצוא את הדרך הנכונה להגשים את חלום הדירה שלכם.